Những diễn biến của thị trường cuối năm luôn được địa ốc alibaba liên tục cập nhật nhằm mang lại những sản phẩm BĐS phù hợp pháp luật hiện hành.


Là một trong số doanh nghiệp đi đầu trong việc phát triển phân khúc đất nền giá rẻ vì vậy các sản phẩm làm nên danh tiếng của Địa ốc Alibaba gồm alibaba long phước thuộc khu vực sân bay Long Thành – Đồng Nai.

Theo Thông tư số 13, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) là bảo lãnh ngân hàng (NH).

Theo đó ngân hàng thương mại (NHTM) cam kết với bên mua, bên thuê mua (gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng (HĐ) mua, thuê mua nhà đã ký kết cho bên mua. Chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho NHTM.

Thời gian qua, khá nhiều DN địa ốc đều có những động thái bắt tay với các ngân hàng trong việc bảo lãnh các dự án. Tuy nhiên, sự hợp tác này về cơ bản chỉ là hình thức, nhằm tuân thủ pháp luật cũng như xây dựng uy tín với khách hàng, còn thực tế triển khai vẫn còn khá nhiều bất cập.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea đã đưa ra một số dẫn chứng cho thấy, nhiều quy định liên quan đến bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai còn mâu thuẫn, cần có sự điều chỉnh. Theo ông Châu, tại khoản 1 điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Ngân hàng Nhà nước và khoản 1, khoản 2 điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về bảo lãnh ngân hàng có quy định chưa thống nhất.

NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà HTTTL phải đáp ứng hai điều kiện. Một là, trong Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động của NHTM có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng. Hai là, không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà HTTTL trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt.

Sau hơn 3 tháng kể từ khi chính thức áp dụng quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, thực tế đến nay, quy định này chưa thực sự phát huy đầy đủ hiệu lực để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (Horea) đã có công văn gửi các ban ngành liên quan phân tích một số quy định thiếu thống nhất, được cho là một trong những nguyên nhân khiến chính sách này chưa đi vào cuộc sống.

Kể từ ngày 15/11, theo quy định của Thông tư số 13 do Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành thì các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà.

Trong khi đó, khoản (1.b) điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định, khi ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì "Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua".

Ngân hàng Nhà nước công bố công khai danh sách NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà HTTTL trong từng thời kỳ trên trang thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước. NHTM không còn đáp ứng quy định về điều kiện nói trên bị loại khỏi danh sách vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo lãnh nhà HTTTL cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.

NHTM xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư có đủ các điều kiện quy định tại Điều 10 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (trừ trường hợp NHTM bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng), và dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản HTTTL được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, theo kiến nghị của Horea, một vướng mắc nữa là Luật Các tổ chức tín dụng 2010 quy định bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, tại điều 128 về giới hạn cấp tín dụng đã quy định: "Tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng thương mại (...), tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 25% vốn tự có của ngân hàng thương mại...".
Việc bảo lãnh nhà HTTTL được thực hiện theo trình tự sau: Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, NHTM xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư.

Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà HTTTL tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo HĐ mua, thuê mua nhà đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà cho bên mua; Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ các cam kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư 07/2015/TT-NHNN.

NHTM phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký HĐ mua, thuê mua nhà. Trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho NHTM HĐ mua, thuê mua nhà.

Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được HĐ mua, thuê mua nhà, NHTM căn cứ HĐ mua, thuê mua nhà và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua.