có khả năng nói suốt cả năm 2011 , giá BĐS đất nền bình dương đã giảm rộng khắp từ các đề án ở phía tây sang các đề án phía đông Hà Nội. Theo các số liệu liệt kê của các trung tâm môi giới BĐS trong khu vực cho thấy , phía Tây Hà Nội , các đề án dọc theo phân biệt với tỉnh lộ 32 , trục đại lộ Thăng Long và đường Lê Văn Lương kéo dài có giá đất nền , liền kề , vi la giảm 30-35% so với cuối năm 2010. Điều đáng quan tâm của người cần nhà để ở là giá nhà , đất đã thực sự giảm đến mức nào? Giá nhà nhà tập thể đã chạm đến mức lỗ của doanh nghiệp , nhà đầu tư hay chưa? diễn biến tiếp theo của thịt thà sẽ như thế nào?

Tại đề án Lê Trọng Tấn - Gleximco , hiện đất liền kề vịt đàn đẹp được chào bán với giá 60 triệu đồng/m2 , Ngày trước giá được chào 100 triệu đồng m2. Các khu đất kém đẹp hơn ở đây được chào bán với giá từ 25 triệu - 40 triệu đồng/m2. Còn đối với đất nền ở dự án Kim Chung - Di Trạch nếu mặt đường rộng đang được rao bán với mức giá từ 35-40 triệu đồng/m2 so với 50 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2011. Đất nền tại đề án Vân Canh cũng có giá rao na ná. Giá đất tại thiên đàng Bảo Sơn lại chỉ còn rao 25 triệu - 30 triệu đồng/m2. Riêng đất ở khu vực phía đông , nam Hà Nội như dự án Văn Phú thì giảm nhẹ hơn , hiện còn rao vào khoảng 50 triệu đồng/m2. Đất nền khu thành phố Việt Hưng cũng được rao bán với giá thấp hơn trước đây độ khoảng 10 triệu đồng/m2. Khu vực ấn độ dương phía Bắc như dự án Cienco 5 - Mê Linh , đất liền kề rao bán vào khoảng 15 triệu đồng/m2.

Thị trường căn hộ nhà tập thể lại có đặc điểm riêng , tỷ dụ căn hộ cư xá cũ như ở Thanh Xuân Bắc với diện tích tầm 50m2 tầng 3 , 4 vẫn rao với giá khoảng 2 tỷ đồng/căn , tức khoảng 40 triệu đồng/m2. Như vậy là đã giảm hơn so với quá khứ khoảng 200 triệu đồng/căn. Trong lúc đó giá căn hộ cư xá mới ở khu vực quận Hà Đông đắt giá nhàng nhàng từ 20 - 22 triệu đồng/m2; Còn ở một số nơi khác đắt giá từ 30-35 triệu đồng/m2. Hiện có một số đề án mới khởi công thuộc quận Long Biên được bán ra giá ban đầu thấp hơn 5% -10% so với giá của chung cư cùng loại ở thời kỳ lúa ra đòng Ngày trước. Đáng chú ý là với sự giảm phải như vậy nhưng thịt thà BĐS vẫn rất âm u , thể hiện rõ qua hiện tượng nhiều trung tâm môi giới BĐS đã đóng cửa sớm , một số doanh nghiệp BĐS đuối sức khi không lo trả đủ lương lậu , thưởng Tết cho công chức. Hưng thịnh công chức cho biết , Tết vừa rồi không được thưởng Tết hoặc chỉ thưởng quà Tết… thông tin tình hình thịt thà BĐS được năm 2011 của Bộ Xây dựng đệ trình Thủ tướng cho thấy , số lượng giao thiệp nhà đất tại Hà Nội giảm mạnh từ quý II tới quý IV-2011 với khoảng 900 giao du thành công. Một điểm nữa đáng lưu ý là giá bán nhà , đất tại Hà Nội bắt đầu thật sự giảm mạnh từ cuối năm 2011 đến nay kể cả những dự án có vịt đàn đẹp , thuận lợi , hạ tầng tốt đã hoàn thiện đang chờ bàn giao nhà.

Ai cũng có thể thấy rằng hiện nhu cầu về nhà của người dân Hà Nội rất lớn , đa phần là của những người cần lao , công nhân viên chức có lương bổng không cao , chưa đủ tiền tích lũy để mua các đồ dùng nhà với giá như bây giờ. Những cơn sốt giá nhà đất của Hà Nội trong thời kì qua không phản ánh nhu cầu này của người dân mà đang chứng minh cho nhận định : Thị trường phát triển nóng là do đầu cơ. Sự đầu cơ đã làm lệch lạc thịt thà , không phản ánh thực chất cung-cầu thực của thịt. Cụ thể đó là định hướng xây dựng căn nhà chung cư cao cấp với diện tích khoảng trên 100m2 với giá từ 2-4 tỷ đồng của các doanh nghiệp đất nền chợ bến cát 2 trong những năm qua. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp , vì mưu cầu lợi nhuận cao từ việc mua đi bán lại , đã bỏ vốn vào cho doanh nghiệp xây dựng , tập hợp mua căn hộ cao cấp từ khi dự án còn nằm trên giấy nên DN chỉ lo cho ra nhiều sản phẩm căn hộ loại này. Dù cho mức giá này Trái với sức mua của người lao động. Những căn hộ với giá dưới 1 tỷ đồng hợp với sức mua nhưng lại có vịt cỏ chưa đảm bảo điều kiện sống , giao thông đi lại của người cần lao. Gia chi dĩ , điều khiến thịt BĐS thêm trầm lắng là do người mua có tâm lý đợi chờ giá nhà , đất giảm xuống nữa khi đó họ mới quyết định mua hoặc đầu tư. Đa số họ tuy rằng mức giảm giả dụ trên cũng chưa nhằm nhè gì khi mà giá hiện nay còn đang cao so với trước năm 2009 khi bất đầu cơn sốt.

Tuy nhiên , về giá nhà cư xá cũng rất khó để nói có xác xuất giảm xuống bằng trước năm 2009. Lý do , có xác xuất toan tính giá thành xây dựng nhà tập thể tại thời điểm này , song song so sánh với giá vàng , tốc độ lạm phát của tiền đồng thì giá nhà chung cư hiện đang được chào bán là khá hợp lý. Trừ trường hợp chủ đầu tư phải bán phá giá khi lâm vào tình trạng phá sản. Về giá thành sản phẩm theo toan tính của các nhà chuyên trị cho một cư xá hạng B , 20 tầng trên diện tích đất phải thuê là 13.000m2 , mật độ xây dựng 40% , giá thuê đất 15 triệu đồng/m2 cho giá thành sản phẩm là 15 triệu đồng/m2. Trong đó chi phí xây lắp cư xá chiếm tỷ trọng 55 , 1% giá thành , phí tổn thiết bị chiếm khoảng 16 , 5% , chi phí thuê đất chiếm khoảng 15% còn các phí tổn còn lại chiếm trên 10%. Do đó nếu chi phí giá thuê đất tăng gấp đôi ( mà ở Hà Nội dễ xảy ra nhất là khi thực hành đúng theo nghị định 69/2009/NĐ-CP ) thì giá căn hộ sẽ tăng thêm 20%. Cũng theo toan tính này thì giá căn hộ còn được chi phối bởi giá trị của thiết bị , hạ tầng và tiện ích đi cùng...




Ðại diện Sàn giao thiệp đình trệ sản Trường An , quận Hà Ðông nhận định , từ nay đến hết quý II , phân khúc đất nền dự án có khả năng còn giảm giá thêm vài nấc nữa. Tới đây , nhiều nhà đầu tư thứ cấp và nhiều chủ đầu tư bán tháo căn hộ do áp lực về tài chính sẽ tạo một mặt bằng giá mới. Tuy thế , thịt nối tiếp đón nhận sự quan tâm của khách hàng vào phân khúc nhà ở trung cấp với mức giá từ 15 - 25 triệu đồng/m2. Còn loại cao cấp , tiếp kiến đóng băng.


Theo kinh nghiệm của nhiều nước , khủng hoảng đình chỉ sản thường kéo dài năm năm , rồi bắt đầu có lối ra. Ðiển hình mới nhất là Mỹ , khủng hoảng bất động sản xảy ra từ năm 2007 , nhưng đến nay mới có mật hiệu hồi phục dần sau khi giá nhà đất mặt tiền chợ thị xã bến cát nhiều nơi đã xuống từ 50% - 70%. Thị trường đình trệ sản nước ta được ghi nhận đóng băng từ năm 2010 và "xuống" giá rõ nhất từ năm 2011 vì Chỗ u ám mua và do chính sách tín dụng thắt chặt , đã đưa lãi suất đình trệ sản lên đến hơn 20%. Tương đương với chỉ số giá Ngưng lại sản đã giảm trong hai năm qua , trong đó phân khúc căn hộ cao cấp bị xuống giá mạnh nhất và có khả năng sẽ xuống thêm nữa ( nhất là đất nền ) trong hai năm 2012 - 2013 , trước khi có thể chạm "đáy" với mức giá thực tiễn hơn.