Dạo qua các sàn giao du BĐS , các trọng tâm mua bán nhà đất vào dịp đầu năm đều nhận thấy sự đóng băng của thị trường đất nền bình dương. Đây là hiệu ứng đóng băng kéo dài từ những tháng cuối năm 2011 khi mà tính thanh khoản của thị trường quá yếu. Các nhà kinh doanh BĐS đã tung ra hàng loạt chiêu khuyến mại hấp dẫn như hỗ trợ 17 - 20% lãi suất cho khách mua nhà , chiết khấu 5% - 10% và tặng tiền mặt , fone di động , du lịch ngoại bang , 1 chỉ vàng SJC , vé phi cơ khứ hồi Hà Nội - Đà Nẵng , TP. Hồ Chí Minh - Đà Nẵng , giá chiết khấu lên đến 8% cho người giao dịch sớm nhất… Khu dân cư Liên Chiểu của chủ đầu tư Tân Cường Thành áp dụng biệt đãi khuyến mãi cực lớn: tặng 40 triệu đồng/lô cho khách hàng. Dự án Khu thành phố sinh thái Hòa Xuân cũng tung ra chương trình khuyến mãi hấp dẫn khi mua đất nền được tặng telephone di động Iphone 4 và 1 chuyến du lịch Singapore 4 ngày. Công ti BĐS điện năng miền Trung tung chiêu mở bán BĐS với giá 571 triệu đồng/lô nhưng giảm giá từ 3 - 5% cho khách hàng...

Theo các chủ đầu tư , nguyên nhân những khó khăn của thị trường BĐS được xác định do lãi suất trên thị trường vốn quá cao bởi thế thịt thà vốn không đảm nhiệm được vai trò trợ giúp tài chính cho các nhà đầu tư thứ cấp cũng như những người mua để ở. Mặt khác , thị trường BĐS đã bị thổi giá lên cao trong những năm gần đây nên cần công khai giảm giá mạnh để kích cầu.


Năm 2012 , thị trường đất nền sẽ tiếp kiến sửa đổi theo chiều hướng giảm giá. Tốc độ điều chỉnh nhanh hay chậm sẽ phụ thuộc rất nhiều vào động cơ của người mua và bán. Đây là nhận định của ông Trần Như Trung - Giám đốc Học hỏi và tham vấn công ty TNHH Savills Việt Nam. Ví như đất nền sửa đổi chậm thì thời kì bình phục lâu , bởi thời gian sắp xếp sự tăng giá quá khứ thuộc các phân khúc khác. Diễn biến thị trường hiện rất khó dự đoán vì tất cả đều phụ thuộc vào định hướng chính sách của cơ quan quản lý. Nhiều khả năng quý 2 và 3 năm nay , tình hình sẽ khả quan hơn so với năm 2011. Một số chuyên gia nhận định , vững chắc bước sang năm 2012 , các chủ đầu tư phải đổi thay theo hướng trong cùng một đề án phải làm thế nào để có giá trị Thêm lên sản phẩm , đó mới là điều quan yếu. Còn ông Marc Townsend , tổng giám đốc công ti tư vấn và quản lý bất động sản CBRE Việt Nam thì ý rằng BĐS vẫn là kênh đầu tư tốt. 2012 sẽ là năm đầy thách thức với giới kinh doanh BĐS.


Về chính sách quản lý của quốc gia , tổng trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết việc được Thủ tướng Chính phủ phê chuẩn Chiến lược gia cư nhà nước đến năm 2020 , tầm nhìn đến 2030 là cơ sở pháp lý quan yếu cho khu vực phát triển nhà ở , đặc biệt là nhà xã hội trong thời kì tới. Bộ Xây dựng và chính quyền các Vùng đất đang xây dựng kế hoạch , định mức phát triển nhà ở , đặc biệt là kế hoạch. Trong năm 2012 cố gắng xây dựng tối thiểu 1 , 5 triệu m2 sàn nhà ở tầng lớp tại khu vực ấn độ dương thành thị , phục vụ nhu cầu nhà của sinh viên , công nhân KCN , cán bộ , công chức , lực lượng vũ trang và người có ngày công thấp có có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn về nhà. Hoàn thành trợ giúp cho khoảng 66 nghìn hộ nghèo khó khăn về nhà ở. Bộ Xây dựng cũng căng thẳng khai triển thực hành Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 6-12-2011 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS. Trong đó , một nhiệm vụ trọng điểm là tăng cường hơn nữa sự vụ quản lý , rà soát thị trường BĐS. Thẩm tra và yêu cầu chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở đang triển khai thực hành nghiêm chỉnh quy định dành 20% diện tích đất của đề án để xây dựng gia cư xã hội.


thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp địa ốc khi phát triển dự án đất nền chợ bến cát 2 chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng 20% , phần nhiều số vốn còn lại là vốn huy động từ bên ngoài , trong đó có vốn vay từ các ngân hàng và một lượng lớn huy động từ khách hàng. Trong đó , vốn từ ngân hàng chiếm tỷ lệ đáng kể. Bởi thế chỉ cần có sự đổi thay chính sách tiền tệ là thị trường địa ốc bị tác động lớn , tạo nên những cơn sốt hay đóng băng như đã từng xảy ra.


Khi đã có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn , các cánh cửa để huy động vốn của các công ti bất động sản Đại khái bị khép lại. Kênh nhà băng không rót vốn vì chính sách thắt chặt tiền tệ , và bản thân nhiều nhà băng đang nặng đầu trong việc thu hồi nợ từ các dự án đình chỉ sản , đặc biệt là các dự án căn hộ cư xá. Trong lúc đó kênh bơm vốn cho đề án từ nguồn vốn của khách hàng không dễ dàng như Ngày trước vì giao thiệp diễn ra cầm chừng , thậm chí không bán được hàng.


Rồi kênh chứng khoán cũng khó thực hiện. Trong năm 2009 , 2010 nhiều doanh nghiệp đình chỉ sản đã quyết định niêm yết để huy động vốn , nhưng trong năm 2011 hoạt động này không có một sự hạn chế hay một trường hợp ngoại lệ nào cả bị ngưng trệ khi thịt ảm đạm không thua gì thị trường địa ốc. Hàng loạt công ty địa ốc đã phải hủy kế hoạch phát hành cổ phiếu huy động vốn trong năm qua vì không có người mua. Đến thời khắc hiện tại nhiều dự án Ngưng lại sản đã ngưng trệ vì chưa tìm được vốn.


bình phẩm về việc tìm vốn , ông Trần Minh Hoàng , chủ tịch HĐQT công ti cổ lớp đầu tư Ngưng lại sản Việt Nam ( Vinaland ) tuy rằng mỗi doanh nghiệp sẽ phải tự xoay xoả theo cách riêng của mình để có vốn thực hành dự án , trong đó sẽ sử dụng quỹ đất của mình sang nhượng cho đối tác khác.


Đây là khuynh hướng đã hiện ra bấy lâu dưới hình thức các doanh nghiệp ký hiệp tác đầu tư chiến lược , nhưng bản chất là bán lại một phần hoặc tuốt đề án cho đối tác khác. Chẳng hạn như công ty địa ốc Capitaland của Singapore đã đầu tư vào đề án của công ty Khang Điền tại quận 2 và dự án của Quốc Cường tại Bình Chánh; hoặc Him Lam Land cũng vừa tham gia vào đề án 330 căn hộ The Hyco4 Tower tại quận Bình Thạnh , TPHCM.


Giới quan sát thị trường dự đoán xu hướng chuyển dịch dự án sẽ tiếp chuyện diễn ra trong năm nay. Tuy nhiên , không phải dự án đang xây dang dở nào cũng có khả năng tìm được người mua trong tình hình ngày nay , trừ dự án chưa xây gì , đang còn là khu đất trống có thể liên doanh với các doanh nghiệp khác. Ngoài nhân tố thị trường , thủ tục sang lại dự án nhiêu khê là một rào cản phức tạp cho họat động mua bán sáp nhập diễn ra.


Nói như ông Hoàng thì tình hình hiện nay rất bế tắc vì hệ thống tài chính chưa tương trợ thị trường đất mặt tiền chợ thị xã bến cát khi các quỹ như quỹ tín thác đầu tư đình trệ sản , quỹ tiết kiệm nhà ở vẫn chưa hình thành , mới chỉ dừng lại ở đề xuất.