khởi hành từ hai nhân tố nêu trên , theo GS. Đặng Hùng Võ , giác quan trên thị trường BĐS đất mặt tiền chợ thị xã bến cát có đà bốc lên rất cao , cuốn các doanh nghiệp tạo dựng BĐS vào phân khúc cao cấp mà không để tâm đến lĩnh vực nhà ở bình dân , nơi tập trung số đông nhu cầu.



bối cảnh "méo mó" của thị trường thời khắc trước năm 2008 đã đem lại vịt trời "Thượng đế" không phải cho người mua , mà lại là người bán. Địa ngục mua tiếp cận trực tiếp chủ đầu tư không dễ , thậm chí mất tiền cũng không xong. Được vịt đàn "Thượng đế" , doanh nghiệp từ đó không thèm quan hoài đến việc hạ giá sản phẩm.

thể hiện ở chỗ chất lượng , tiến độ xây dựng thế nào cũng được , nhà đầu tư không quan tâm đến phí tổn quản lý , sử dụng nguyên vật liệu xây dựng sao cho tiết kiệm , hiệu quả; phí tổn bôi trơn , huy động vốn với lãi suất nào cũng chấp thuận. Mọi thứ phí tổn , thậm chí hoang toàng được hạch toán hết vào giá nhà mà không ai khác , người mua cuối cùng phải trả.

GS. Đặng Hùng Võ có lý khi tuy rằng , chính phân khúc BĐS cao cấp làm hư các chủ đầu tư và chính ngữ cảnh , vịt tự cho mình là "Thượng đế" thời kì trước lại đang gây hại cho họ khi thịt thà rơi vào ảm đạm lúc này.

Một câu chuyện bi hài phổ biến là chủ đầu tư đất nền chợ bến cát 2 nói , chúng ta hạ giá từ 26 triệu đồng/m2 xuống 16 triệu đồng/m2 là kịch kim , chẳng thể hạ hơn được nữa nhưng người có nhu cầu vẫn bảo , 16 triệu vẫn là quá cao , không phù hợp với giá thành xây dựng; bao giờ giá xuống 8 triệu thì chúng tôi mới thực hành được.

"Rõ ràng , mức giá 16 triệu với loại nhà phân khúc trung bình , chủ đầu tư cũng có cái lý của họ. Đó là mức giá đã chất đủ những phí tổn , phụ phí và phí phạm trong quá trình tạo dựng. Đây là lúc các nhà đầu tư chết kẹt giữa một bên là giảm nữa thì lỗ với một bên không giảm thì vẫn chưa vừa với đánh giá , khả năng chi trả của người mua" - GS. Võ nhìn nhận.



tán đồng với quan điểm này , nhìn lại biến diễn thịt thà trong năm 2011 , giới tham vấn bán hàng cũng chỉ ra rằng diễn biến quá nhanh , phần đông các chủ đầu tư vẫn chưa quen với việc người mua trở nên "Thượng đế".


Một số chủ đầu tư dự án chung cư cao cấp vẫn "giữ miếng" , không chịu "xuống nước" giảm phải chi cốt yếu dùng các chiêu thức hút khách mang tính đánh bóng , bề nổi. Nếu có giảm giá người tiêu dùng cũng phải trải qua các hoàn cảnh khôn cùng ngặt ngèo , mức giảm không sâu đến giá trị thực.


Sự sửa đổi , biến chuyển của thịt thà trong thời kì bây giờ là tất yếu , đòi hỏi sự phân tích minh bạch , công hiệu trong xây dựng , tính toán giá thành , cơ cấu sản phẩm. Sự đồng bộ của chính sách pháp luật; sự định hướng , đôn đốc của các cấp quản lý , chính quyền và sự quyết liệt , vượt qua chính mình của các doanh nghiệp sẽ là những yếu tố không thể thiếu được trong quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ hơn của thịt BĐS năm 2012.


Đã có rất nhiều lý giải được đưa ra , tuy nhiên một nguyên do quan yếu đưa đến tình trạng nêu trên phải kể đến giữ lại về mặt chính sách , pháp luật liên hệ đến thịt thà BĐS.


Theo chuyên gia chuye đất cát là GS TS. Đặng Hùng Võ , Sự tình phát triển các đề án nhà được quan hoài khá chậm sau cải cách. Mãi đến năm 1991 , khi có Chế độ gia cư ,


chúng ta mới đặt vấn đề cho kinh dinh nhà ở trong phông nền các đề án xây dựng , kinh dinh nhà vẫn chưa hiện diện trong môi trường đầu tư.

Ba năm sau , nhà nước thực hiện toàn diện và hoàn toàn cắt hoàn toàn cơ chế bao cấp về nhà. Việc phát triển gia cư từ đó được giao phó cho thịt. 11 năm kể từ năm 1994 , vấn đề nhà ở cho người ngày công thấp tại đô thị không được đề cập trong chính sách nào. Chỉ đến năm 2005 , khi bàn bạc về Luật nhà ở thì vấn đề nhà xã hội mới bước đầu được quốc hội đặt ra.


Đến năm 2009 , khi có gói kích cầu , Chính phủ mới quy định cụt 3 đối tượng chính được ưu tiên gia cư xã hội là công nhân các khu Công lao , sinh viên học sinh và người có ngày công thấp tại đô thị.


trong lúc đó , mảng thịt thà nhà thương mại từ năm 1998 bắt đầu có khung luật pháp. Nhưng thời điểm ấy , sửa đổi Luật đất cát lại rõ ràng đất ở chỉ có một hình thức sử dụng là vĩnh viễn , bất kì đối tượng đó là tổ chức , doanh nghiệp hay người dân.

Việc chỉ có một hình thức sử dụng đất vĩnh viễn trong phông nền mở cửa đầu tư phân khúc thịt thà nhà ở thương mại , cho phép các nhà đầu tư kinh doanh thực hành các giao thiệp kinh tế về đất ở và nhà ở... , theo TS. Võ , chính là nguyên cớ để hình thành nạn đầu cơ vượt ngưỡng như thời gian qua. Bởi lẽ , có đất trong tay , nhà đầu tư mặc tình muốn giữ đất hoặc muốn làm dự án , muốn bán nhà bao giờ tha hồ , không bị khống chế , tạo điều kiện cho đầu cơ găm hàng.


"Điều kiện để hạ giá sản phẩm , có đất rẻ đó chính là quy định kì hạn sử dụng đất. Ở các nước , họ áp dụng dồi dào chế độ sử dụng đất ở cho cộng đồng , các kì hạn khác nhau tương ứng các nhóm người có lương lậu khác nhau. Giá dụ , nhà cư xá cốt tử dành cho đối tượng có lương lậu thấp và trung bình , giác thư ăn nhập và niên hạn sử dụng nhà thường được tính bằng một đời người. Trong khi ta chỉ có một chế độ sử dụng đất vĩnh viễn. Chính sách đất cát như vậy làm lệch lạc thịt BĐS đất nền bình dương".