Năm vừa qua , hầu hết các doanh nghiệp BĐS khu đô thị golden center city đua nhau xông vào đầu tư ở phân khúc căn hộ cao cấp với kỳ vọng giăng lưới chờ kéo về mẻ lớn với mức lãi khổng lồ , thường lãi gấp 2 - 3 lần so với phân khúc nhà bình dân.

Với tâm lý đó , các “đại gia” trong khu vực này chỉ chú trọng phát triển nhà ở thương mại cao cấp , diện tích lớn để bán với giá cao cho những người có tiền lương cao mà chưa quan hoài phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ , có giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân có ngày công thấp và trung bình.

Khách hàng và dư luận của những đề án BĐS cao cấp này chưa thể quên cách đây không lâu , dù thị trường “tiền đóng băng” , nhưng trừ những khu vực ấn độ dương đề án dĩ vãng từng bị thổi giá lên quá cao , giá đất nền ở các khu đô thị đã có tiếng của Hà Nội như: Trung Hòa Nhân Chính , Ciputra , Văn Quán , Nam Trung Yên... Hầu như chỉ đứng im , chứ không chịu giảm.

Bất chấp Chỗ u ám mua , nhiều lô nhà vườn vẫn được chào bán với giá 30-40 tỷ đồng/căn. Rất dễ gặp trên các phương tiện thông tin đại chúng những mẩu chào bán kiểu như "biệt thự rộng gần 200 m2 xây 3 tầng mặt phố Nguyễn Thị Định ( Trung Hòa Nhân Chính ) giá 53 tỷ đồng/căn"; "Biệt thự Ciputra 217-230m2 , có "sổ đỏ" , giá 160-170 triệu đồng/m2". Tại các khu đô thị mới xa trọng tâm hơn như: Văn Quán , Mỹ Đình… giá nhà vườn đứng ở mức từ 100-200 triệu đồng/m2; khu Pháp Vân - Tứ Hiệp khoảng 70-80 triệu đồng/m2; Linh Đàm trên 100 triệu đồng/m2; Việt Hưng gần 60 triệu đồng/m2 , .

Với những mức giá chào bán cao ngất ngưởng đó , giao du tại các dự án hạng sang cốt yếu trên quảng cáo hoặc trong các chiêu PR của nhà đầu tư , môi giới. Còn lại , bản chất , ở phân khúc thị trường này được giới chuyên trị đánh giá là đã “ngủ đông” kéo dài.

thực tiễn này xảy ra do lãi suất nhà băng cao , cộng thêm việc thít chặt tín dụng vay mua BĐS kéo dài. Hơn nữa , tâm lý đầu tư kếm chác nhất thời của không ít nhà đầu tư “vòng ngoài” đã chuyển chiến thuật hướng nguồn vốn sang “lướt” thị trường vàng và ngoại tệ để tranh thủ kiếm chênh lệch.

song song , sức ép đáo hạn nhà băng , các khoản nợ chồng chất , sản phẩm kém thanh khoản , nhiều ông chủ BĐS đang phải rao bán và sang nhượng các đề án khu do thi golden center city. Doanh nghiệp rên xiết vì chính sách thắt chặt tín dụng , đã có những đề án phải bán tháo và sẽ có những tên tuổi phải rời khỏi sân chơi.

Lý giải về tình hình này , nhiều chuyên gia cho rằng , thịt thà BĐS năm 2011 là kênh đầu tư nhiều có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn , thiếu vốn , sức cầu hạn chế và tính thanh khoản chậm. Lại không có dòng tiền lớn chảy từ vàng , ngoại tệ sang BĐS như nhiều người nghĩ , bởi khi tiền đồng mất giá , nền kinh tế vĩ mô thiếu ổn định , người dân đã không chọn BĐS là kênh đầu tư vì lo ngại thanh khoản kém.

chẳng những thế , theo thông báo mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ KHĐT cho thấy , tổng vốn đầu tư cho lĩnh vực BĐS trong 11 tháng đầu năm chỉ đạt 464 triệu USD , xếp thứ tư về cuốn hút FDI. Đây là thấp kỷ lục trong vòng 5 năm qua. Trước đó , năm 2008 , vốn FDI đổ vào Ngưng lại sản đạt 23 tỷ USD , năm 2009 vốn FDI đạt 21 , 48 tỷ USD. Năm 2010 mặc dù khủng hoảng kinh tế toàn cầu nhưng FDI dành cho BĐS đạt 6 , 8 tỷ USD.

nguyên do của sự sụt giảm này là do các nhà đầu tư ngoại bang , các quỹ lớn đang gặp có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn về tài chính , do vậy không thể nối mở mang đầu tư mà chỉ tập trung hoàn thành các dự án đã triển khai.

Hơn thế , trong chiến lược phát triển nhà nhà nước đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 vừa trình Chính phủ , bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng để ý thực tế: "giá cả đình chỉ sản tăng cao , vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư , đã dẫn đến sức ép về gia cư ngày một tăng , đặc biệt là nhà ở tại khu vực đô thị. Các đối tượng là công chức , nhân viên , lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách quốc gia , những người có tiền lương nhàng nhàng và ngày công thấp rất có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn trong việc tạo lập nhà cho bản thân và gia đình".

Điều này cho thấy một thực tiễn , nhu cầu thật của thị trường BĐS nằm ở phân khúc nhà ở bình dân. Trong khi đó , hồ hết các doanh nghiệp chỉ coi trọng phát triển gia cư thương mại cao cấp , diện tích lớn để bán với giá cao cho những người có thu nhập cao mà chưa quan hoài phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ , đắt giá bán ăn nhập với đại bộ phận người dân có tiền lương thấp và trung bình

"một năm do đó nó sẽ bị lãng quên" , mẻ lưới nhà đất hạng sang của các đại gia BĐS đã chót tung trở thành quá đà và chưa biết khi nào mới được kéo về , cố nhiên khó có khả năng cầu mong vào kết quả như trông chờ. Sự quá đà này biểu hiện chiến lược đầu tư chưa sát thực tiễn , thiếu tính tầng lớp , khiến "thừa nhà to giá cao , thiếu nhà nhỏ giá rẻ".

Và hậu quả nhãn tiền là biệt thự , nhà liền kề , đất đề án , căn hộ cao cấp... đều đang nằm im. Đến thời điểm này , thị trường BĐS càng lao dốc , liên tục giảm giá tới 20-30%.

điển hình như đề án Vân Canh , giá các lô đất diện tích lớn 140m2 trở lên hiện còn 38-40 triệu đồng/m2. Khu đô thị Geleximco hiện có mức giá hấp dẫn , liền kề đường to khoảng 50-55 triệu đồng/m2 , các lô nhà , nhà vườn nằm trên trục chính đắt giá trên 100 triệu đồng/m2.

đề án Thanh Hà đang được bán trên thị trường dự án golden center city chỉ với giá 22-25 triệu đồng/m2 , đề án thành thị mới Văn Khê giá 75 triệu đồng/m2 , đề án Parkcity mức chênh lệch so với giá gốc giảm từ 300 triệu đồng/lô xuống còn 50 triệu đồng/lô , giá đất dự án Văn Phú ( Lê Trọng Tấn kéo dài ) hiện có mức nhàng nhàng 60-65 triệu đồng/m2 các khu nhà liền kề đường to , đường nhỏ khoảng 55-58 triệu đồng/m2.