Với hơn 12 năm kinh nghiệm làm việc tại Australia và Châu Á - thái bình Dương , từng là tổng giám đốc tại những Cty đầu tư và phát triển BĐS quốc tế , ông đánh giả dụ thế nào về thị trường BĐS Việt Nam hiện nay?

- Thị trường đất nền dầu giây căn bản vẫn hoạt động tương đối tốt , tuy nhiên thịt cư xá thì kém hơn và sẽ tiếp tục gặp có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn hơn đất nền. Lý do là nguồn cung mới tự do tương đối nhiều , và chủ yếu nguồn cung của các khu vực mới phát triển - nơi hạ tầng chưa được kết nối đồng bộ tốt bằng các khu bây giờ hoặc tồn tại từ trước đó cuốn hút được người mua nhiều hơn nhờ đã có cư dân đến ở sinh sống , hoàn cảnh liên lạc hạ tầng , môi trường ổn định hơn.

báo cáo của Bộ Xây dựng sau gần 2 năm thực hành Luật kinh doanh BĐS cho thấy tỷ lệ giao du trên sàn rất thấp , chỉ 15 - 20% ( tháng 4/2011 ). Vì sao lại có hiện tượng này? khó khăn của các sàn hiện tại có phải chỉ dừng ở đó?

- Chưa tới 30% giao dịch BĐS qua sàn , phần còn lại là các giao du thứ cấp , sơ cấp ( trao tay hoặc qua trọng tâm môi giới bằng nhiều hình thức ) trong lúc sàn lại là phương tiện để phân tích minh bạch hóa thịt , giúp người mua và người bán tin tưởng và giao du. Phê duyệt sàn BĐS khách hàng thường phải chịu thêm phí , nộp thuế và công báo những thông báo “nhạy cảm” mà mình muốn giấu để tranh đua với nhau bán hàng. Chính điều này dẫn đến việc rất nhiều khách hàng tuyển trạch giao dịch thứ cấp và sơ cấp ( đăng báo , lăng xê , lan truyền trong phạm vi hẹp bằng các mối giao tế riêng ) thay vì sàn giao dịch BĐS. Ngoài ra , hình như thói thường đạo đức của người Việt vẫn là càng nụ cười kín đáo càng tốt. Và điều đó dẫn đến chuyện họ không thích giao dịch qua sàn. Điều này có tác động đến một điều gì đó rất lớn tới sự phát triển của các sàn bây giờ. Thêm nữa , chính các sàn đang tự làm khó mình qua một cách làm cũ. Kiểu Ngày trước khi họ có thể bán được vài trăm dự án trong thời kì ngắn bằng cách đơn giản là nhận request và chờ khách mua ùn ùn kéo đến. Giờ đây khi thị trường đã xoay chiều , họ buộc phải thay đổi nghệ thuật bán hàng tức là phải chủ động đi tìm khách hàng để duy trì phát triển. Sự thay đổi nhịp bất thần của thương trường đã khiến đa phần các sàn ( đặc biệt là các sàn chưa có đội ngũ sale chuyên nghiệp ) lao đao và đứng bên bờ… giải thể.

Đâu là lối thoát cho thương trường BĐS hiện nay?

- ngày nay việc sử dụng sàn giao dịch BĐS hay trọng tâm môi giới tự do chưa ai có xác xuất thống kê cụt lủn về tính công hiệu hay tần số. Hiện tượng các giao thiệp đang có phần tập kết tại các trọng tâm môi giới nhà đất , trao tay hay thậm chí qua “cò” cốt yếu là do đạo đức thói quen giao thiệp kín đáo của người Việt - với tâm lý nhà cửa đất cát là gia tư lớn của Nhà ở. Tuy nhiên , việc này lại mang lại rủi ro rất lớn ( chứng cớ là nhiều vụ sai phạm , lường đảo bán nhà , bán đất trong năm qua ). Cuộc giải trí lành mạnh hóa thị trường BĐS sẽ là xu hướng tất yếu. Chúng ta cũng như các sàn hoạt động đúng tôn chỉ , không làm trái lại luật pháp BĐS đều tin khách hàng rồi sẽ tìm tới các sàn nhiều hơn bởi chính lợi quyền của họ.

Lời khuyên của ông cho các nhà đầu tư BĐS tại thời điểm này?

- Mua bất cứ BĐS cũng là chất lượng cao hơn mức bình thường. Thời khắc nào bán ra mới là quan trọng. Khi đầu tư thì nên đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình như: nhà ở , nhà tập thể , diện tích văn phòng , trung tâm thương nghiệp để giảm thiểu rủi ro cho chính mình trong điều kiện thị trường dat nen dau giay yếu như hiện tại. Quan trọng nhất là phải đánh giá được tiềm năng trong mai sau ( có thể gần hoặc xa ) của sản phẩm BĐS mình đầu tư , đặc biệt là bối cảnh thị trường âm u này.

Còn về biệt thự và đất nền tập kết ở khu Nam ( Nhà Bè , quận 7 ) và Đông ( quận 2 , quận 9 ) TP.HCM , công ti Savills cho biết giá bán làng nhàng thịt thà thứ cấp giảm mạnh , khoảng 10% so quý I-2011.

Nhận định về căn nguyên khiến kênh BĐS ảm đạm thời kì qua các công ti Học hỏi trên đánh giá là do chính sách thắt chặt tiền tệ đã làm giảm khả năng chi trả của người mua.

Khảo sát của phóng viên ở các dự án gia cư cao cấp khu vực quận 7 , quận 2… cho thấy , dù nhiều chủ đầu tư có chính sách bán hàng rất lạ như cho thuê mua căn hộ , mua trả góp thành 50 đợt… nhưng vẫn ít hút được khách hàng.

Có nhiều căn cứ tự tin tuyên bố sắp tới giá nhà đất còn nối tiếp bốc hơi. Đầu tiên là từ nguồn vốn ngân hàng. Theo đó dù có lệnh siết tín dụng phi làm ra nhưng đến 30-6 vẫn còn nhiều nhà băng đẩy mạnh cho vay BĐS , chứng khoán. Tại cuộc gặp với báo chí cuối tháng 6 vừa qua , thống đốc NHNN cho hay có nhà băng cho vay phi sản xuất đến 50%/tổng dư nợ cho vay.

chứng cứ tiếp theo là hiện nguồn vốn của các nhà đầu tư thứ cấp khá nhỏ trong lúc muốn đầu tư BĐS cần phải có vốn lớn , chính sách dài hạn. Vì thế dự định khi nhà băng tiếp chuyện siết nợ vay , các nhà đầu tư thứ cấp phải bán tháo hàng để trả nợ.

Một nhân tố nữa khiến giá nhà đất giảm do nhiều người kỳ vọng lãi suất cho vay giảm , từ đó sẽ có dòng vốn chảy vào nhà , đông. Tuy nhiên , điều này chắc chắn khó xảy ra. Địa ngục đứng đầu NHNN từng tự tin tuyên bố tăng trưởng tín dụng năm 2011 khống chế mức 20% và sáu tháng đầu năm nhiều nhà băng đã gần hết định mức. Từ thời gian này nếu lãi suất cho vay hạ nhiệt thì gần như dòng vốn vào BĐS sẽ không nhiều. Chưa kể việc cho vay lĩnh vực này vẫn bị NHNN kiểm tra chặt.

Phó chủ toạ Hiệp hội BĐS VN Tống Văn Nga cho biết thị trường can ho diamond lotus cuối năm khôn xiết âm u và đang chờ vào các chính sách điều tiết của Chính phủ. Còn thị trường sẽ có các đợt giảm giá nữa.