Những mật hiệu vỡ 'bóng' đi hàng đầu

Trong thực tiễn , điều mà ai cũng có thể nhận thấy là cảnh tượng bong bóng BĐS đã được hình thành từ lâu ở nước ta. Đó là sự cách biệt qua lớn giữa mặt bằng giác kế nhà đất và mặt bằng ngày công của người dân - không phải 10% hay 20% số người có thu nhập cao nhất mà phải kể đến 80% số người còn lại có mức ngày công làng nhàng hoặc rất khiêm tốn.

Còn với đợt tăng 2009-2011 , thị trường BĐS Hà Nội đã thực sự tạo ra một bong bóng còn lớn hơn cả bong bóng năm 2007. bong bóng này , cùng với khoảng thời gian tăng trưởng liên tục gần hai mươi năm qua , đã cho thấy những điều lo ngại của một số chuyên gia , trong đó có cả chuyên gia nước ngoài , về việc bong bóng BĐS có thể vỡ trong những Năm sau là có cơ sở và có thể xảy ra.

Cũng cần để ý , hai mươi năm cũng thường được xem là giai đoạn có tính chu kì tăng trưởng của một số quốc gia lớn trên thế giới như Mỹ. Sau chu kì tăng trưởng liên tục này , nền kinh tế tất yếu phải có khoảng chững lại , theo đó các thịt và thịt BĐS phải có một đợt sụt giảm rất mạnh ( có khả năng tham khảo những đợt sửa đổi giảm của thị trường Mỹ vào các năm 1987 , 2002 và 2008 ).

Mặt khác , tỷ lệ gần 70% số người mua nhà đất trên cả hai miền Bắc và Nam thuộc về giới đầu tư căn hộ diamond lotus , đầu cơ cũng cho thấy sự tăng trưởng của thị trường BĐS là thiếu vững bền , khiến thị trường này có xác xuất chịu biến động suy giảm mạnh vào bất kì lúc nào các điều kiện kinh tế không còn tỏ thái độ đồng tình cho đà đi lên của giá nhà đất.

Có một trường phái ủng hộ cho khả năng ba mạng mỡ: vị BĐS chỉ có thể bị vỡ sau hàng chục năm nữa , có nghĩa là trong những Năm sau , mặt bằng lương bổng của người dân sẽ tiếp được nâng lên , cùng với nhu cầu ở của người dân Hà Nội và của cả người dân các tỉnh quanh Hà Nội sẽ tiếp duy trì sức cầu ổn định đối với nguồn cung còn hạn chế.

Nhưng dẫu sao , cần nhấn thực trạng gần 50.000 căn hộ , trong đó có gần 80% thuộc về căn hộ trung cấp và cao cấp đang bị tồn đọng trên địa bàn Hà Nội. Khác hẳn với TP.HCM hay Đà Nẵng , giá căn hộ trung cấp ở Hà Nội có thể tương đương với giá căn hộ cao cấp ở TP.HCM , còn giá căn hộ trung cấp ở TP.HCM lại chỉ bằng giá căn hộ dành cho người có lương lậu trung bình thấp ở Hà Nội.

Sự bung ra của quá nhiều dự án căn hộ cao cấp trong thời gian này và có khả năng cả trong vài ba năm tới ( dự kiến bung hàng trong những Năm sau có thể còn thêm khoảng 70.000 căn hộ nữa ) đang khiến cho thị trường BĐS Hà Nội tợ hồ chịu "ngập lụt" về nguồn cung. Suốt mấy tháng qua , người ta đã có thể đánh giá được sức cầu thực chất phê chuẩn việc xem xét các hình thức khuyến mại , giảm giá nhưng Đại khái không mang lại hiệu quả của các giới chủ đầu tư đề án căn hộ cao cấp ở Hà Nội.

Với thực tế có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn ấy , triển vọng của căn hộ cao cấp sẽ ra sao nếu nguồn cung cứ tiếp tăng lên? Cũng đáng nói thêm là consortium 235.000 tỷ đồng nợ vay ngân hàng của các đề án BĐS đa phần tập trung cho loại hình đầu tư nhà ở. Trong điều kiện thường nhật khi nền kinh tế tuy khó khăn nhưng vẫn trụ được

Nhưng nếu hoàn cảnh kinh tế bất thần xấu đi , Việt Nam chịu tác động thụ động của suy thoái lần thứ hai của thế giới , liệu giới chủ đầu tu đề án căn hộ cao cấp có tiếp tục chịu được sức ép thanh án nạn mù chữ nợ cho ngân hàng? Hay họ sẽ buông trôi , khiến cho giá căn hộ cao cấp sẽ lao dốc thê thảm , còn các nhà băng thì phải ôm một khối tài sản siết nợ như họ đã từng làm vào các thời kỳ lúa ra đòng đóng băng 2002-2005 và 2008?

Sau thời kỳ sốt nóng đất nền , cảnh tượng người dân đang hướng vào phân khúc nhà bình dân có giá trung bình dưới 2 tỷ đồng và loại nhà phố có giá dưới 3 tỷ đồng cũng cho thấy nhu cầu tìm đến giá trị sử dụng đang lan tỏa. Điều này càng chắc chắn cho những dự cảm về khả năng Dạ dày đất nền và căn hộ cao cấp đã bị thổi lên quá cao , vượt hẳn sức mua thực tiễn của người dân. Đó cũng là lý do tại sao hai phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp , kể cả can ho diamond lotus tại Hà Nội trong thời gian qua cơ hồ bị đóng băng về giao thiệp , riêng đất nền bị giảm giá khá mạnh.

Nếu lịch sử sẽ diễn ra theo đúng quy trình phục hồi - hưng vượng - suy giảm , có thể lấy tháng 5/2011 là mốc thời khắc bắt đầu những ám hiệu hàng đầu cho sự tan vỡ bong bóng BĐS tại Hà Nội.

Bong bóng BĐS: thông thường và thất thường

Lấy mốc từ năm 2009 đến nay , xét theo lĩnh vực , bong bóng BĐS đang tồn tại chủ yếu ở Hà Nội và Đà Nẵng - hai địa chỉ đã rơi vào chu kỳ tăng nóng và lệch hẳn với sức mua thực tiễn của người tiêu dùng. Còn với TP.HCM , mặt bằng giá đất nền và căn hộ chỉ bằng 1/2-1/3 mặt bằng giá của phân khúc tương tự với vị trí tương đương ở Hà Nội. Tại những tỉnh phụ cận của TP.HCM như Bình Dương , Đồng Nai , Long An , những nơi mà nhà đầu tư Hà Nội đã âm thầm gom đất nền từ đầu năm 2010 , mặt bằng giá đất nền và căn hộ càng thấp hơn hẳn so với Hà Nội.

Sự "lệch pha" đó không khỏi khiến dư luận có cảm giác là có một động thái tiềm tàng đứng phía sau những lời cảnh báo có vẻ như đầy tính tránh nhiệm đó. Cũng xin hãy nhớ lại , trong suốt thời kỳ lúa ra đòng tăng nóng của đất nền tại Hà Nội từ giữa năm 2009 đến cuối năm 2010 , rất ít cảnh báo về "vỡ Bong bóng BĐS" được nêu ra , mặc dù trong thực tiễn ruột già này đã hình thành từ nhiều năm nay.

Từ động thái ấy , có khả năng thấy cái gọi là "nguy cơ vỡ bong bóng BĐS" chỉ đang có mặt có một nửa tác phong của nó. Nửa đi hàng đầu mang sắc thái tâm lý , thuộc về giới đầu cơ , những người mong ngóng đánh xuống giá nhà đất đến một mức độ dủ sâu để mua vào trục lợi. Nửa còn lại , như nhận dịnh của một chuyên gia nước ngoài , có lẽ phải chờ đến năm 2012 thì mặt bằng giá nhà đất Hà Nội mới có thể thực sự bước vào đợt giảm mạnh và nguy cơ vỡ ba mạng mỡ: vị BĐS mới thật sự hiện hữu.

Còn ngay giờ đây và trong nửa cuối năm 2011 , với tác động và cầu mong của giới đầu cơ dat nen dau giay
, có khả năng nhìn thấy triển vọng không đến nỗi tệ của thị trường BĐS Hà Nội. Cảnh tượng sốt cục bộ đất nền dự án và đất thổ cư vẫn có xác xuất nối tiếp diễn ra tại một số trục liên lạc hoặc khu vực chịu tác động của quy hoạch mới. Đánh xuống để đánh lên và tạo những đợt sóng núi nhấp nhô là đặc thù của hoạt động đầu cơ.