Văn phòng cho thuê Hà Nội đón làn sóng ngược

Sau 3 năm gặp khó khăn do làn sóng khách thuê chuyển văn phòng ra khu vực phía Tây, các tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A tại trung tâm Hà Nội đã bắt đầu lấy lại vị thế vốn có của mình khi khách thuê đang có sự chuyển dịch ngược trở lại.

Lần đầu khó khăn của khu trung tâm

Giai đoạn 2007 - 2010, thị trường bất động sản Hà Nội, nhất là khu vực phía Tây Thành phố đã chứng kiến những con sóng lớn trong tất cả các phân khúc. Trong giai đoạn này, nhiều dự án bất động sản lớn đã được hình thành tại khu vực phía Tây, trong đó có hàng loạt như Keangnam Landmark, Grand Plaza, Indochina Plaza Hà Nội, PVI Tower, CEO Tower… Tuy nhiên, từ 2010, nền kinh tế toàn cầu và trong nước gặp khó khăn khiến phân khúc văn phòng khu vực này bị bội cung, để cạnh tranh, các chủ đầu tư buộc phải giảm giá “sốc”, chỉ bằng một nửa so với các dự án cùng hạng tại khu vực trung tâm. Trong khi đó, để tiết giảm chi phí trong bối cảnh kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp đã dịch chuyển văn phòng của mình từ khu vực trung tâm ra khu vực ngoại vi, nhất là ở phía Tây.

“Khoảng 5 - 8 năm trước, nhiều khách thuê văn phòng diện tích lớn chuyển ra khỏi trung tâm để tối ưu hóa chi phí hoạt động và giảm diện tích thuê”, ông Greg Ohan, Giám đốc Bộ phận Cho thuê văn phòng, CBRE Việt Nam cho biết và đánh giá, sự dịch chuyển này khiến cho các chủ đầu tư dự án van phong cho thue tại khu vực trung tâm Hà Nội lần đầu tiên trong lịch sử gặp khó khăn.

Theo báo cáo quý I/2013 của CBRE, tỷ lệ trống của phân khúc hạng A tại khu vực trung tâm Hà Nội thời điểm đó tăng mạnh từ 5% lên 24%.

Trong khi đó, tỷ lệ trống tại khu vực phía Tây giảm đáng kể và tại một số dự án, giá bắt đầu tăng lên. Theo CBRE, mức giá chào thuê trung bình của tòa nhà hạng A ngoài khu vực trung tâm hiện nay khoảng 22 USD/m2/tháng, tăng mạnh so với mức 15 USD/m2/tháng của cách đây 5 năm.

Khách thuê đang trở lại

Để ngăn chặn và đảo ngược xu hướng này, CBRE Việt Nam cho biết, các chủ đầu tư hiểu biết về thị trường khu vực trung tâm đã cải tạo cơ sở vật chất cũ, cung cấp các dịch vụ mới, đi cùng với việc hạ thấp giá thuê để tăng tính cạnh tranh. Các tòa nhà lâu đời như Pacific Place, Hanoi Towers và Central Building đang nâng cấp cơ sở vật chất để giữ và thu hút khách thuê cho theo kịp với xu hướng toàn cầu trong môi trường văn phòng di động.

Nhờ sự chuyển hướng này, cùng với sự hồi phục của kinh tế, khách thuê đang lần lượt trở lại với các dự án văn phòng tiết kiệm khu vực tâm.

Theo ông Greg Ohan, giá thuê hiện tại của khu vực trung tâm vẫn tiếp tục ổ định so với 5 năm trước, dao động từ 32 - 35 USD/m2/tháng. Mức giá này được kỳ vọng sẽ ổn định tối thiểu cho đến cuối 2015. Khách thuê văn phòng đang lên kế hoạch trở lại khu vực trung tâm vì giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm bắt đầu tăng.

“Với sự khác biệt về giá không còn quá lớn, cùng với việc hạ tầng khu trung tâm đang được triển khai đồng bộ, xu hướng quay lại khu trung tâm đang nằm trong chiến lược của nhiều khách thuê văn phòng, đặc biệt khi khách thuê thường xây dựng chiến lược cho 5 đến 10 năm tới”, ông Greg Ohan đánh giá và cho biết, việc ký kết Hiệp định thương mại xuyên Thái Bình Dương (TTP) và các hiệp định thương mại tự do (FTA) sẽ giúp nhu cầu thuê văn phòng ảo tăng lên và cải thiện tình hình thị trường.

Chia sẻ thêm, bà Nguyễn Bích Trang, Phó giám đốc Bộ phận cho thuê văn phòng, CBRE Việt Nam cho biết, các doanh nghiệp, tập đoàn lớn khi mới bắt đầu hiện diện ở Việt Nam thông thường sẽ thuê văn phòng ở khu vực trung tâm, sau đó, tùy vào sự phát triển, họ sẽ mở rộng ra ở ngoài khu vực trung tâm, hoặc chuyển văn phòng ra các chỗ khác như gần chỗ ở của các nhân viên, gần các khu công nghiệp, nơi công ty thường có giao dịch…

Cùng quan điểm tích cực, Savills Việt Nam cho biết, đến tháng 4/2015, có khoảng 2.733 doanh nghiệp được thành lập mới, tăng 7,5% theo năm, trong khi số doanh nghiệp đăng ký giải thể không đổi theo năm. Đây được coi là dấu hiệu tích cực cho nguồn cầu văn phòng.

Cũng theo Savills, giá thuê văn phòng trung bình quý I/2015 tăng 2% theo quý và ổn định theo năm. Giá thuê hạng A ghi nhận mức tăng 2% theo quý, theo sau là hạng B với 1% và hạng C với 0,4% theo quý. Công suất thuê toàn thị trường tăng 7 điểm phần trăm theo quý, đạt 82%. Công suất thuê của hạng B tăng 10 điểm phần trăm theo quý, trong khi đó, hạng A và C lần lượt tăng 7 điểm và 5 điểm phần trăm theo quý.

Đánh giá về lợi thế của các dự án, ông Ohan cho biết, các dự án tòa nhà trong vòng bán kính dưới 800 m quanh đường tàu điện đô thị có thể sẽ tăng giá thuê cao hơn các dự án khác. Các lợi ích gắn liền với sự tiếp cận vào khu trung tâm bán lẻ, trung tâm thương mại và sự kết nối giao thông này sẽ là một điểm cộng cho nhiều chủ đầu tư trong khu vực trung tâm Hà Nội và đây là một yếu tố mà nhiều khách thuê văn phòng đang nhắm tới.