Thị trường nhà ở xã hội và những nghịch lý khó giải quyết

Những nghịch lý và điểm nghẽn trên thị trường nhà ở xã hội đã được các cơ quan chức năng và giới chuyên gia chỉ ra từ lâu. Tuy nhiên, những ách tắc đến nay vẫn chưa được giải quyết.
Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2019, mới chỉ có 9 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp được hoàn thành. Tổng diện tích sàn xây dựng của những dự án này là khoảng 205.500m2, gồm khoảng 4.110 căn. Như vậy, tính đến tháng 1/2020, 207 dự án nhà ở xã hội với khoảng hơn 85.810 căn đã được hoàn thành. Khoảng 179.640 căn đến từ 220 dự án đang được tiếp tục triển khai. Kết quả này được đánh giá là chưa đạt yêu cầu theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030. Bộ tính toán, đến năm 2020 cả nước cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ.

Tại phân khúc nhà ở xã hội, có một nghịch lý tồn tại đã lâu: dù nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung lại khan hiếm. Báo cáo trước đó của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, nhu cầu nhà ở phân khúc trung và cao cấp có giá bán từ 25 triệu/m2 trở lên chỉ chiếm 20-30%. Trong khi đó, 70-80% nhu cầu nằm ở phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội có giá dưới 25 triệu/m2 nhưng nguồn cung rất khan hiếm.

Một nghịch lý khác là dù nguồn cung ít nhưng có rất nhiều dự án mở bán căn hộ quận 2 nhiều lần vẫn không bán được hàng. Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội đưa ra dẫn chứng về những dự án nhà ở xã hội có tỷ lệ lấp đầy thấp dù đã mở bán nhiều năm như: dự án nhà xã hội tại Phú Lãm (quận Hà Đông), dự án nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (huyện Hoài Đức) hay dự án nhà ở xã hội thuộc khu tái định cư Đông Hội (huyện Đông Anh)…

Nguyên nhân chính khiến các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội dù có nhu cầu lớn nhưng vẫn chưa đáp ứng yêu cầu của người mua bắt nguồn từ những vướng mắc về quỹ đất và nguồn vốn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới batdongsan Việt Nam cho rằng, tại các khu trung tâm, giá đất và tiền sử dụng đất rất cao khiến chi phí đầu vào lớn nên các chủ đầu tư phải dịch chuyển ra xa trung tâm. Trong khi đó, hạ tầng tại những vùng này chưa đảm bảo, ảnh hưởng đến chất lượng sống nên người dân không lựa chọn mua.

Bên cạnh đó, theo quy định, chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất tại dự án để phát triển nhà ở xã hội hoặc nộp tiền. Nhưng thực tế không có nhiều dự án thực hiện theo đúng quy định này, làm ảnh hưởng đến quỹ đất phục vụ chính sách về nhà ở. Ngoài ra, dù đã có quy định về việc người mua và doanh nghiệp được vay ưu đãi để thực hiện dự án nhà ở xã hội nhưng các ngân hàng chưa thể triển khai do chưa được cấp bù lãi suất.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ lý giải, nghịch lý trên là do chủ đầu tư chưa tính toán kỹ càng về sản phẩm và giá bán. Ông Toản cho rằng, quỹ đất thổ cư hiện khá lớn, đối với những dự án ở xa trung tâm, nếu không tính toán giá bán để cạnh tranh được với đất thổ cư sẽ khó có thể cán đích. Việc đưa ra mức giá để khách hàng chấp nhận đi xa đến nơi làm việc tại nội thành sẽ càng khó khăn hơn. Một số dự án nhà ở xã hội đang chuẩn bị hoặc đang triển khai tại huyện Mê Linh, Thanh Trì… với giá bán 8-10 triệu/m2 cũng có thể phải đối diện với nhiều thách thức.